Konut Kredisinde Sabit mi Değişken mi Faiz? Hangi Durumda Hangisi Kazandırır

2023’te yüzde 3,5 değişken faizle konut kredisi kullananlar, 18 ay içinde faiz oranlarının yüzde 9’u aştığını gördü ve aylık taksitleri dramatik biçimde yükseldi. Aynı dönemde yüzde 5 sabit faizle anlaşanlar ise piyasa ne yaparsa yapsın değişmeyen bir taksit ödedi. Hangi seçenek doğru? Cevap, faiz beklentinize, gelir istikrarınıza ve kredi vadesine bağlı — tek doğru yoktur.

Sabit Faiz Nasıl Çalışır?

Sabit faizli kredilerde, vade boyunca uygulanan faiz oranı imzaladığınız gün belirlenir ve değişmez. Örneğin 2 milyon TL, 120 ay vadeli, yüzde 3,5 aylık sabit faizle alınan kredinin aylık taksiti yaklaşık 30.500 TL’dir ve bu rakam 10 yıl boyunca sabit kalır. Bütçe planlaması son derece öngörülebilir.

Değişken Faiz Nasıl Çalışır?

Değişken faizli krediler, belirli periyotlarda — Türkiye’de genellikle 3 veya 6 ayda bir — TCMB politika faizi ya da bankanın referans oranına göre güncellenir. Başlangıçta düşük sunulan oran, merkez bankası sıkılaştırma politikasına girince hızla artabilir. Bazı bankalar “tavan faiz” (cap) güvencesi ekler; bu, belirli bir oranın üstüne çıkılmamasını garanti eder.

Karşılaştırma: 5 Kritik Kriter

• Faiz beklentiniz: Faizlerin yükseleceğini düşünüyorsanız sabit tercih edin. Faizlerin düşeceğini düşünüyorsanız değişken daha avantajlı olabilir — ancak bu bir tahmin, güvence değil.
• Kredi vadesi: 10 yıl ve üzeri vadeler için değişken faiz riski katlanır. Kısa vadede (36 ay altı) değişken faizin negatif etkisi sınırlı kalır.
• Gelir esnekliği: Sabit gelirli ve bütçe sıkışmasına tahammülü düşük iseniz sabit faiz daha güvenli. Düzensiz ama yüksek gelirli, erken ödeme potansiyeli olanlar değişken faizden yararlanabilir.
• Erken kapama planı: Değişken faizli krediyi faiz yükselmeden erken kapatabilecekseniz, düşük başlangıç oranından avantaj sağlarsınız.
• Mevcut faiz seviyesi: Faizler tarihsel yükseklerdeyken sabit faizi kilitlemek mantıklıdır; tarihsel düşüklerdeyken değişken faiz daha cazip görünür.

Gerçek Senaryo: 3 Yılda Fark Ne Kadar Olur?

1 milyon TL, 5 yıl vadeli kredi varsayalım. Sabit faiz: aylık yüzde 3, toplam faiz ödeme yaklaşık 1.165.000 TL. Değişken faiz: ilk yıl yüzde 2,5, ikinci yıl yüzde 3, üçüncü yıl yüzde 4 ise toplam maliyet 1.220.000 TL’ye yaklaşır — 55.000 TL fazla. Tersi senaryoda (faiz yüzde 2,5’a düşerse) değişken faiz 40.000 TL avantaj sağlar. Belirsizlik, fark yaratanın kendisi.

Banka Teklifini Nasıl Okumak Gerekir?

Banka size yüzde 3,2 değişken faiz önerirse, önce şunu sorun: “Tavan faiz var mı? Referans oranınız TCMB politika faizi mi, kendi bankanızın ilan ettiği bir oran mı?” Bazı bankalar referans oranını geniş tutup değişken faizi fiilen sabit faitten daha pahalı hale getirebilir. Sözleşmedeki “Akdedilen Faiz Oranı” ve “Değişken Faiz Oranı Hesaplama Yöntemi” maddelerini mutlaka okuyun.

Ara Yol: Hibrit Kredi

Bazı bankalar ilk 2-3 yıl sabit, sonrasında değişken faiz uygulayan hibrit ürünler sunuyor. Bu yapı, kısa vadeli öngörülebilirliği korurken uzun vadede faiz düşüşlerinden yararlanma şansı tanıyor. Türkiye’de bu ürünler henüz yaygın değil; ancak bankanıza sormaya değer.

Karar Ağacı: Hangi Profil Neyi Seçmeli?

Kısa vade + yüksek erken ödeme olasılığı → değişken faiz. Uzun vade + sabit gelir + bütçe hassasiyeti → sabit faiz. Belirsiz gelecek + piyasa takip etme kapasitesi yok → sabit faiz. Belirsiz gelecek + finansal esneklik + faiz bilgisi var → değişken faiz düşünülebilir ama tavan güvencesi şart. Faiz kararı, rakamlarla olduğu kadar kendi risk toleransınızla da ilgili.